Simulateur d'investissement locatif

Financement, charges, régime fiscal, cash-flow et rentabilité — avec comparatif entre régimes et projection de plus-value à la revente.

Mensualité crédit (avec assurance)

—

Rentabilité brute

—

Rentabilité nette de charges

—

Rentabilité nette-nette

—

Cash-flow mensuel avant impôt

—

Cash-flow mensuel après impôt

—

Acquisition

Ancien Neuf

Prix d'achat

Frais de notaire (%)ancien ~7,5% / neuf ~2,5%

Frais d'agence

Frais de dossier bancaire / garantie

Travaux

Mobilier (si meublé)

Coût total de l'opération—

Financement

Apport personnel

Montant emprunté—

Taux du crédit (%/an)

Durée (années)

Assurance emprunteur (%/an du capital)

Revenus locatifs

Loyer mensuel hors charges

Charges récupérables mensuellesinformatif — considérées neutres (collectées puis reversées)

Vacance locative (% de l'année)

Charges annuelles

Taxe foncière

Charges de copropriété non récupérables

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Assurance loyers impayés (% loyers encaissés)

Frais de gestion locative (% loyers encaissés)

Entretien / travaux récurrents

Comptable (LMNP réel / SCI IS)

Régime fiscal

Régime

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Prélèvements sociaux (%)

Part du terrain (non amortissable, %)pour LMNP réel / SCI IS

Durée d'amortissement du bâti (années)

Durée d'amortissement du mobilier (années)

Projection revente / plus-value

Durée de détention projetée (années)

Croissance annuelle du prix (%)

Prix de revente projeté (estimé)—

Frais d'agence à la revente (%)

Diagnostics à la revente

Détail — régime sélectionné

Comparatif des régimes fiscaux (année 1)

Régime	Base imposable	Impôt annuel	Cash-flow net/mois	Rent. nette-nette

Comparatif calculé à conditions identiques (mêmes loyers/charges/crédit), seul le traitement fiscal change. Le régime réel foncier peut générer un déficit imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 €/an.

Projection à la revente

TRI estimé (sur durée de détention)—

Depuis le 15/02/2025, en LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (ils réduisent l'avantage par rapport au micro-BIC, qui n'y est pas soumis). La SCI à l'IS ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention : la plus-value y est pleinement taxée à l'IS. Le TRI utilise le cash-flow après impôt de l'année 1 répété chaque année (approximation) et n'intègre pas la fiscalité de distribution des dividendes pour la SCI à l'IS.

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